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土地市場觀察:供給需求雙回落 熱點城市迎新政

發表于:2021-03-10 來源:中國建筑新聞網   瀏覽次數:

  最近一段時間,天津、鄭州、青島等多個城市出臺新政要求2021年土地供應“兩集中”。專家認為“兩集中”政策或將有助于熱點城市土地市場降溫。

  事實上,除了杭州等熱點城市之外,大部分城市2月土地市場表現欠佳。數據顯示,全國300個城市新推出土地面積、當月成交面積均出現下滑。專家認為,應以適當長期的視角看待土地供需數據,單月數據可能不完全反映實際市場情況。

  供需下降一線城市幅度較大

  各線城市土地供給面積在2月出現環、同比下滑。中國指數研究院數據顯示,2021年2月,全國300個城市新推出土地1658宗,合計總面積為6305萬平方米,環比減少33%,同比減少10%。其中,住宅類用地面積1965萬平方米(約為總面積的31%),環比減少40%,同比減少15%。

  一線城市2月新增土地供應面積環、同比減少最多。數據顯示,一線城市新增土地供應面積為163萬平方米,環比減少74%、同比減少34%。其中,廣州新增土地供應面積80萬平方米,為一線城市中最多,其次是上海的62萬平方米。在新增住宅用地供應方面,上海為一線城市中最多,達到21萬平方米,其次是廣州的11萬平方米。

  二線城市新增土地供應面積為2198萬平方米,環比減少26%、同比減少23%。三線城市新增土地供應面積為3944萬平方米,環比減少31%、同比減少0.003%。值得注意的是,2月濟南、天津等城市新增土地供應面積超過100萬平方米。其中,濟南2月新增土地供應面積高達204萬平方米。

  各線城市土地成交面積在2月亦出現環、同比下滑。中國指數研究院數據顯示,2021年2月,全國300個城市共成交土地1279宗,成交土地面積為4967萬平方米,環比減少35%、同比減少19%。其中,住宅類用地成交面積1805萬平方米,環比減少26%、同比增加8%。

  一線城市2月土地成交面積為281萬平方米,環比減少44%,為各能級城市中環比下滑幅度最大;二線城市2月土地成交面積為1572萬平方米,同比減少24%,為各能級城市中同比下滑幅度最大。在住宅類用地成交方面,上海成交面積74萬平方米,為一線城市中最多,其次是廣州的26萬平方米。二線城市中,武漢、長沙表現突出,住宅類用地成交面積分別達到了70萬平方米、67萬平方米。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,供應面積、成交面積雖然代表著土地市場的活躍度,但是不應該完全孤立地看待每個月的數據。比如,1月推出的土地直到2月才成交,造成1月供應面積遠高于成交面積或者2月成交面積遠高于供應面積。所以,以一個相對長的周期來研究土地供需數據,更具有價值。當然,每個月的土地供需數據也能夠提供市場基本面,為未來走勢提供判斷依據。

  出讓金下滑

  樓面價上漲

  隨著土地成交量的減少,土地出讓金額也下滑。中國指數研究院數據顯示,2月全國300個城市土地出讓金總額為2807億元,環比減少25%。其中,住宅類用地出讓金額為2372億元,環比減少18%、同比增加13%。

  一線城市2月土地出讓金額為777億元,環比增加4%、同比下降20%。其中,上海土地出讓金額為433.7億元,位居全國之首;其次是廣州170.5億元,北京136.9億元。深圳2月土地出讓金額為36.2億元,排在全國第十六位。

  二線城市2月土地出讓金額1133億元,環比減少36%、同比增加36%。三線城市2月土地出讓金額897億元,環比減少25%、同比增加23%。值得一提的是,杭州2月土地出讓金額同比增加266%,達到134.4億元,排在全國第四位。福州、南京、長沙2月土地出讓金額分別為122.4億元、100.5億元、86.4億元,排在全國第五、六、七位。

  成交樓面均價環比略漲,同比漲幅較大。2月全國300個城市成交樓面均價為每平方米2937元,環比增加8%,同比增加37%。其中,住宅類用地成交樓面均價為每平方米5719元,環比增加4%、同比增加5%。

  一線城市成交樓面均價為每平方米12826元,環比增加99%、同比增加21%。其中,上海成交樓面均價為每平方米16041元,位于一線城市之首,其次是北京每平方米11580元。值得注意的是,住宅類用地成交樓面價遠高于土地成交樓面均價。比如,北京住宅類用地成交樓面價高達每平方米25782元,上海和廣州分別為每平方米24053元、每平方米19372元。

  二線城市成交樓面均價為每平方米3630元,環比減少5%、同比增加83%。三線城市成交樓面均價為每平方米1538元,環比增加1%、同比增加42%。值得一提的是,大連2月成交樓面均價高達每平方米8052元,超過杭州(每平方米6109元)、南京(每平方米5646元)。在住宅類用地方面,南京成交樓面價為每平方米18857元,杭州成交樓面價為每平方米18554元,大連成交樓面價為每平方米10086元。

  貝殼研究院認為,2月上海等城市出讓城市核心區優質住宅地塊,導致住宅類用地成交樓面價上漲,但是隨著重點城市住宅類用地供應量減少,樓面價同比增速將放緩。比如,2月7日上海虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊成功出讓,最終由招商蛇口以總價56.66億元摘得,成交樓面價高達每平方米92648元。該地塊地理位置優越,是虹口區中心位置,其東側一街之隔即為虹口區政府,西側為華東師范大學第一附屬中學,周邊商業配套成熟,交通便利,距周家嘴路直線距離約600米。

  從溢價率角度來看,三線城市2月出讓土地平均溢價率最高,為22%;二線城市、一線城市分別為18%、11%。業內人士指出,限價政策導致一線城市土地溢價率普遍不高。

  權益金額占比上升

  房企青睞三大城市群

  土地市場的基本面也反映在房企的拿地概況中,50家代表房企拿地總額同比下降4.0%。中國指數研究院認為,受新年影響,房企2月拿地規模通常有所下降。但是部分現金流較穩定,房企拿地態度依舊保持積極,如萬科、招商蛇口、綠城等,1~2月拿地同比均增長顯著;濱江集團、榮盛發展等房企為加速規;l展,拿地力度不減,1~2月拿地金額分別達到120億元、48億元。

  值得注意的是,房企招拍掛拿地權益金額占比有所上升。1~2月,50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為86.9%,較上年同期增長近10個百分點。其中排名前10房企和排名11~30的房企權益金額占比均出現顯著上升,分別上升12.8和13.9個百分點。中國指數研究院分析認為,企業獨立拿地,可以保持更多利潤空間。

  從布局區域來看,長三角地區是房企拿地的重點區域,其次是粵港澳大灣區、成渝城市群。1~2月,50家代表房企拿地面積前10城市中,長三角城市占5席,其中杭州和南京繼續保持在第一和第三位。綠城中國1~2月在長三角地區拿地金額高達176億元,拿地面積達到98萬平方米,是該區域拿地最多的房企;其次是招商蛇口1~2月在長三角地區拿地金額高達131億元,拿地面積達到52萬平方米。

  在粵港澳大灣區,廣州地鐵1~2月拿地金額高達93億元,拿地面積達到43萬平方米,是該區域拿地最多的房企;其次是越秀地產1~2月拿地金額為33億元,拿地面積為14萬平方米。在成渝城市群,華潤置地1~2月拿地金額高達37億元,拿地面積達到55萬平方米;陽光城1~2月拿地金額為37億元,拿地面積為97萬平方米。兩者均是成渝城市群拿地最多的房企。

  值得注意的是,龍頭房企出現在多個重點城市、城市群的拿地金額前10名單中。比如,招商蛇口在上海以拿地金額57億元排名第三,在杭州以拿地金額49億元排名第三。萬科在粵港澳大灣區以拿地金額25億元排名第四,在成渝城市群以拿地金額29億元排名第六,在長三角地區以拿地金額76億元排名第八。

  政策加碼

  土地供應將“兩集中”

  部分城市土地市場活躍度上升,招致監管政策加碼。3月3日,上海市住房和城鄉建設管理委員會發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》。通知提出,深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上,商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前,應簽署知曉承諾書,承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業,規劃資源、房屋管理等部門聯合約談警示,后續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。

  多地出臺要求2021年土地供應“兩集中”的新政,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,全年分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛活動。對此,自然資源部自然資源開發利用司負責人表示,今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中,重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應,讓各類市場主體和消費者充分掌握信息,形成合理預期。

  諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為,土地供應“兩集中”對于房企的資金會產生一定的分流效果,使得競拍同地塊的房企數量減少,間接降低了土地拍賣的激烈程度,避免出現競爭過熱現象,土地的溢價率將會得到有效合理的控制。同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況,在供需關系上將會產生一定的影響,對于深圳、上海等新房供應不足的城市而言,或將能短期內緩解供需失衡的情況。同時,大量項目集中入市也能對房價上漲產生一定的抑制作用,落實了穩地價、穩房價、穩預期的目標。

  土地供應“兩集中”對于不同房企會造成不同影響?硕鹧芯恐行恼J為,龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理以及良好的信用背書將最為受益。已經提前重倉重點城市的房企,可以統籌安排已有項目入市時間,應對“兩集中”政策可能導致的項目集中入市的競爭壓力。

  但也有專家認為,大部分房企本來就是按照一定節奏拿地,所以該政策對房企資金鏈影響不大。但是土地供應“兩集中”背景下,龍頭房企很可能害怕錯過拿地機會而競拍熱門地塊,非熱門地塊可能出現流標,中小房企也或將因此而“撿漏”。

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